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Verkehrssicherungspflicht für Vermieter: Wege, Treppen, Winterdienst im Blick behalten

Stand: 15.08.2026 · 8 Min Lesezeit

Vermieter kontrolliert im Treppenhaus Handlauf und Stufen auf Gefahrenstellen.

Verkehrssicherungspflicht klingt nach einem Begriff für Juristen, betrifft aber sehr konkrete Dinge: die dritte Stufe im Hauseingang, das Licht im Treppenhaus, den Zugang bei Glätte. Anders als eine Heizungswartung steht sie in keinem Kalender – sie hat keinen festen Termin, sondern läuft dauerhaft mit. Genau deshalb fällt sie im Alltag leicht durch. Dieser Überblick sortiert, woraus die Pflicht rechtlich folgt, an welchen Stellen sie am Objekt konkret wird, was du an Mieter oder Dienstleister weitergeben kannst und was davon über die Betriebskosten läuft.

Woraus die Verkehrssicherungspflicht folgt

Einen Paragrafen mit der Überschrift „Verkehrssicherungspflicht“ gibt es nicht. Der Ausgangspunkt ist § 823 Abs. 1 BGB: Wer vorsätzlich oder fahrlässig Leben, Körper, Gesundheit, Freiheit oder Eigentum eines anderen widerrechtlich verletzt, ist zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet. Wer eine Gefahrenquelle eröffnet oder unterhält – und ein vermietetes Gebäude mit Zuwegung, Treppenhaus und Außenanlage ist genau das –, muss deshalb dafür sorgen, dass davon keine vermeidbaren Gefahren für andere ausgehen.

Eine zweite Tür öffnet § 823 Abs. 2 BGB: Dieselbe Ersatzpflicht trifft denjenigen, der gegen ein den Schutz eines anderen bezweckendes Gesetz verstößt. Praktisch heißt das, dass auch die Räum- und Streuvorgaben deiner kommunalen Satzung nicht nur eine Ordnungswidrigkeit sind, wenn sie ausfallen – sie können den zivilrechtlichen Weg mit eröffnen. Die Satzung ist damit keine Nebensache, sondern Teil der Grundlage.

Für Gebäudeteile gibt es eine eigene Regel: § 836 BGB betrifft den Einsturz eines Gebäudes oder die Ablösung von Gebäudeteilen, wenn das auf fehlerhafter Errichtung oder mangelhafter Unterhaltung beruht – etwa herabfallende Dachziegel oder Putz. Bemerkenswert ist die Konstruktion dieser Norm: Die Ersatzpflicht entfällt, wenn der Grundstücksbesitzer die im Verkehr erforderliche Sorgfalt beachtet hat. Nachweisen muss das die Eigentümerseite. Das ist der eigentliche Grund, warum Dokumentation bei diesem Thema kein Selbstzweck ist.

Wichtig ist die Größenordnung: Verlangt wird nicht die Beseitigung jeder denkbaren Gefahr, sondern die im Verkehr erforderliche Sorgfalt. Der Maßstab richtet sich danach, wie erkennbar eine Gefahr ist und wie viele Menschen ihr begegnen.

Die Stellen, an denen es am Objekt konkret wird

Vermieter kehrt Herbstlaub vor dem Hauseingang, um Rutschgefahr zu vermeiden.

Zugang und Außenflächen: Gehweg, Hofzufahrt, Stellplätze, Kellerabgang. Typisch sind hier lose oder abgesackte Platten, aufgeworfene Wurzeln, Laub im Herbst und stehendes Wasser, das im Winter gefriert. Diese Stellen verändern sich langsam – man sieht sie fast täglich und übersieht sie genau deshalb.

Treppen und Flure: Stufenkanten, Handläufe, Geländerabstände, rutschige Beläge und die Beleuchtung. Eine defekte Zeitschaltung oder ein ausgefallener Bewegungsmelder ist der Klassiker, weil der Ausfall nur nachts sichtbar wird und tagsüber niemandem auffällt. Meldungen dazu erreichen dich oft per Zuruf und gehen unterwegs verloren – ein Grund, sie sofort als Ticket mit Frist zu erfassen statt im Kopf zu behalten.

Bauliche Substanz nach außen: Dachziegel, Schneefanggitter, Fassadenteile, Balkonbrüstungen, Markisen. Das ist der Bereich, für den § 836 BGB einschlägig ist und für den sich eine Sichtprüfung nach Sturm oder starkem Frost anbietet.

Technik, Grün und Baustellen: ortsfeste elektrische Anlagen, Bäume mit erkennbarem Totholz nach Sturm, ungesicherte Bereiche während einer Modernisierung. Die Absperrung ist Teil der beauftragten Leistung – dass sie tatsächlich steht, siehst du nur, wenn jemand hinschaut.

Winterdienst: Zeiten, Breiten und Streumittel stehen vor Ort

Winterdienst: Vermieter streut Streugut auf dem verschneiten Zugang zum Haus.

Räum- und Streupflichten sind nicht bundeseinheitlich geregelt. Sie ergeben sich aus dem jeweiligen Landesrecht und der kommunalen Satzung – und die Unterschiede sind größer, als viele erwarten. Wer aus einer allgemeinen Faustregel im Netz ableitet, was für sein Objekt gilt, liegt schnell daneben.

Wie konkret das wird, zeigt das Berliner Beispiel: Schnee ist unverzüglich nach Ende des Schneefalls zu beseitigen; fällt er nach 20 Uhr oder dauert er darüber hinaus an, muss bis 7 Uhr des Folgetags geräumt sein, an Sonn- und Feiertagen bis 9 Uhr. Die zu räumende Breite beträgt in der Regel 1 Meter, an Hauptverkehrsstraßen und in Geschäftsstraßen 1,5 Meter, in Sonderfällen 3 Meter. Auftaumittel sind auf Gehwegen generell verboten – gestreut wird mit abstumpfenden Mitteln wie Sand oder Splitt.

Für dich heißt das: Zeiten, Breiten und zulässige Streumittel gehören einmal aus der Satzung deiner Kommune herausgeschrieben und beim Objekt hinterlegt – nicht im Gedächtnis, sondern dort, wo auch der Dienstleistervertrag liegt. Bei mehreren Objekten in verschiedenen Gemeinden können dafür verschiedene Vorgaben gelten. Praktisch bewährt sich, Streugutvorrat und Winterdienstvertrag im Oktober zu prüfen statt beim ersten Frost.

Weitergeben an Mieter oder Dienstleister – und was bei dir bleibt

Den Winterdienst kannst du an deine Mieter weitergeben, wenn das im Mietvertrag vereinbart ist. Die Verbraucherzentrale stellt genau darauf ab: Mieter haben den Winterdienst zu übernehmen, sofern das im Mietvertrag vereinbart wurde. Ein bloßer Hinweis in der Hausordnung, die einseitig gilt und geändert werden kann, ist dafür die schwächere Grundlage – die Abrede gehört in den Mietvertrag.

Entscheidend ist der zweite Teil: Die Pflicht wandert nicht vollständig ab. Berlin formuliert das für die Reinigungspflicht ausdrücklich so, dass die Verantwortung auch bei Beauftragung Dritter bei der Eigentümerseite bleibt und eine Überwachung erforderlich ist. Übertragen heißt also: die Ausführung liegt bei jemand anderem, das Hinschauen bleibt bei dir.

Bei beauftragten Firmen kommt § 831 BGB ins Spiel. Wer einen anderen zu einer Verrichtung bestellt, ist für Schäden ersatzpflichtig, die dieser einem Dritten in Ausführung der Verrichtung zufügt – es sei denn, bei Auswahl, Ausstattung und Leitung wurde die im Verkehr erforderliche Sorgfalt beachtet. Sorgfältige Auswahl und gelegentliche Kontrolle sind damit keine Höflichkeit, sondern der Kern der Regelung.

Übersetzt in den Alltag: schriftlicher Vertrag mit klarem Leistungsumfang, benannte Einsatzzeiten, eine erreichbare Person und ein kurzer Vermerk, wann du zuletzt geprüft hast. Bei Weitergabe an Mieter gehört eine Vertretungsregelung für Urlaub und Krankheit dazu.

Kontrollrhythmus und Nachweis: der Teil, der später zählt

Einen gesetzlich vorgeschriebenen Kontrollturnus für die Verkehrssicherung gibt es nicht. Der Rhythmus richtet sich nach dem Objekt: Ein Mehrfamilienhaus mit Innenhof, Bäumen und Tiefgarage braucht einen engeren Takt als ein Zweifamilienhaus mit kurzem Zugang. Sinnvoll ist eine Kombination aus einem festen Grundrhythmus und anlassbezogenen Gängen – nach Sturm, nach starkem Frost, nach Bauarbeiten, im Laubherbst.

Was einen Kontrollgang nachweisbar macht, sind vier Angaben: Datum, wer gegangen ist, was gesehen wurde und was daraus folgte. Ein Foto ersetzt die Notiz nicht, aber es datiert den Zustand. Der Punkt, an dem die meisten Ablagen scheitern, ist der vierte: Der Mangel wird notiert, die Behebung aber nicht mehr dem gleichen Vorgang zugeordnet.

Der Grund, warum sich dieser Aufwand lohnt, steht in § 836 BGB: Die beachtete Sorgfalt muss von der Eigentümerseite dargelegt werden. Was zwei Jahre zurückliegt und nur im Kopf existiert, hilft dann nicht weiter. Eine Notiz mit Datum, Foto und der erledigten Reparatur schon.

Praktisch heißt das: Mängelmeldungen sofort erfassen statt sie im Chat stehen zu lassen, jeder Meldung eine Frist geben und den Beleg der Behebung am selben Vorgang ablegen – Werterhalt statt Zettelwirtschaft.

Was von den Kosten über die Betriebskosten läuft

Ein Teil der laufenden Sicherungsaufgaben ist umlagefähig, wenn die Umlage im Mietvertrag vereinbart ist. § 2 Nr. 8 BetrKV nennt die Kosten der Straßenreinigung; dazu gehören ausdrücklich die für die öffentliche Straßenreinigung zu entrichtenden Gebühren und die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen – unter diese Position fällt üblicherweise der beauftragte Winterdienst.

Weiter in derselben Aufzählung: § 2 Nr. 10 BetrKV erfasst die Kosten der Gartenpflege einschließlich der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen und der Erneuerung von Pflanzen. § 2 Nr. 11 BetrKV deckt die Kosten der Beleuchtung ab, ausdrücklich die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung gemeinsam genutzter Gebäudeteile – also der Stromverbrauch im Treppenhaus, nicht die Reparatur der Anlage.

§ 2 Nr. 13 BetrKV nennt die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung. Die Prämie einer Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht gehört damit in die abrechenbaren Positionen. Die Verbraucherzentrale ordnet diese Deckung ausdrücklich denjenigen zu, die vermieten.

Die Trennlinie, an der es in der Abrechnung regelmäßig hakt: Betriebskosten sind laufend wiederkehrende Kosten. Die Reparatur der abgesackten Platte, der neue Handlauf oder der Austausch der defekten Außenleuchte sind Instandhaltung und gehören nicht in die Umlage. Wer beides beim gleichen Dienstleister beauftragt, sollte auf getrennte Rechnungspositionen achten – sonst wird die Trennung nachträglich zur Rechenarbeit.

Was dieser Überblick nicht leistet

Der konkrete Umfang deiner Pflichten hängt von Bundesland, Kommune, Objektzuschnitt und Nutzung ab. Räum- und Streuzeiten, Gehwegbreiten und zulässige Streumittel stehen in der Satzung deiner Gemeinde – die Berliner Werte in diesem Text sind ein Beispiel, kein bundesweiter Maßstab. Ebenso hängt es vom Einzelfall ab, wie eng ein angemessener Kontrolltakt für dein Objekt ist.

Für die verbindliche Einordnung sind Kommune, Fachfirma, Versicherer oder Rechtsberatung die richtigen Adressen. Diese Übersicht ist eine Orientierung, keine Rechtsberatung. Was du selbst in der Hand hast: die Vorgaben deiner Kommune einmal sauber festhalten, einen Kontrollrhythmus setzen, rechtzeitig erinnert werden und die Nachweise dort haben, wo sie hingehören – bei der Wohnung und beim jeweiligen Termin.

Kontrollgänge, Mängel und Termine an einem Ort

ImmoMgmt hält Objektbegehungen, gemeldete Mängel, beauftragte Dienstleister und Fristen je Einheit zusammen – mit Foto, Datum und Notiz, sodass Kontrollen nachweisbar dokumentiert sind statt über Kalender, Chat und Ordner verstreut. Für private Vermieter gebaut, nicht für Hausverwaltungen.

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Häufige Fragen

Was bedeutet Verkehrssicherungspflicht für Vermieter konkret?

Dass von deinem Grundstück und Gebäude keine vermeidbaren Gefahren für andere ausgehen. Einen eigenen Paragrafen dafür gibt es nicht; abgeleitet wird die Pflicht aus § 823 Abs. 1 BGB, für Gebäudeteile ergänzt durch § 836 BGB. Verlangt ist nicht die Beseitigung jeder denkbaren Gefahr, sondern die im Verkehr erforderliche Sorgfalt – abhängig davon, wie erkennbar die Gefahr ist und wie viele Menschen ihr begegnen.

Kann ich den Winterdienst auf meine Mieter übertragen?

Ja, wenn das im Mietvertrag vereinbart ist – darauf stellt die Verbraucherzentrale ausdrücklich ab. Ein Hinweis allein in der Hausordnung ist die schwächere Grundlage. Vollständig weg ist die Aufgabe damit aber nicht: Berlin formuliert für die Reinigungspflicht, dass die Verantwortung auch bei Beauftragung Dritter bei der Eigentümerseite bleibt und eine Überwachung nötig ist.

Wann und wie breit muss geräumt werden?

Das steht in Landesrecht und kommunaler Satzung, nicht im BGB. In Berlin gilt: unverzüglich nach Ende des Schneefalls; bei Schneefall nach 20 Uhr bis 7 Uhr des Folgetags, an Sonn- und Feiertagen bis 9 Uhr. Geräumt wird in der Regel 1 Meter breit, an Hauptverkehrs- und Geschäftsstraßen 1,5 Meter, in Sonderfällen 3 Meter. Für dein Objekt gilt die Satzung deiner Gemeinde.

Darf ich Streusalz verwenden?

Das regelt die kommunale Satzung. In Berlin sind Auftaumittel auf Gehwegen generell verboten, gestreut wird mit abstumpfenden Mitteln. Die Verbraucherzentrale empfiehlt Sand oder Splitt statt Salz und verweist auf salzfreie Produkte mit dem Blauen Engel. Prüf vor der Saison, was bei dir vor Ort zulässig ist.

Wie oft muss ich mein Objekt kontrollieren?

Einen gesetzlich fixierten Turnus gibt es nicht. Sinnvoll ist ein fester Grundrhythmus, ergänzt um anlassbezogene Gänge nach Sturm, Frost, Laubfall oder Bauarbeiten. Je mehr Menschen eine Fläche nutzen und je schwerer mögliche Folgen wären, desto enger der Takt.

Warum soll ich Kontrollgänge dokumentieren?

Weil § 836 BGB die Darlegung der beachteten Sorgfalt der Grundstücksbesitzerseite zuweist: Die Ersatzpflicht entfällt, wenn die im Verkehr erforderliche Sorgfalt beachtet wurde. Datum, Person, Beobachtung und die daraus folgende Erledigung – idealerweise mit Foto und am selben Vorgang abgelegt – machen das nachweisbar dokumentiert statt erinnert.

Sind Winterdienst und Beleuchtung umlagefähig?

Bei vereinbarter Umlage: Der beauftragte Winterdienst fällt üblicherweise unter § 2 Nr. 8 BetrKV, der auch nicht öffentliche Reinigungsmaßnahmen erfasst. § 2 Nr. 11 BetrKV nennt die Kosten der Beleuchtung einschließlich Außenbeleuchtung und gemeinsam genutzter Gebäudeteile, § 2 Nr. 10 die Gartenpflege, § 2 Nr. 13 die Sach- und Haftpflichtversicherung. Reparaturen – neue Leuchte, neuer Handlauf – sind Instandhaltung und gehören nicht in die Umlage.

Quellen

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche, steuerliche oder finanzielle Beratung im Einzelfall.