Wissen › Vermieter: Aufgaben & Pflichten

Kautionsverwaltung: getrennt anlegen, verzinsen, sauber abrechnen

Stand: 15.08.2026 · 8 Min Lesezeit

Private Vermieterin am Laptop mit der Übersicht ihres Kautionskontos.

Die Mietkaution ist das einzige Geld im Mietverhältnis, das dir nicht gehört, obwohl es auf deinem Konto liegt. Das Gesetz macht daraus keine Formsache: Es begrenzt die Höhe, erlaubt der Mietpartei die Zahlung in Raten, schreibt eine Anlage getrennt vom eigenen Vermögen vor und weist die Erträge der Mietpartei zu. Am Ende des Mietverhältnisses kommt ein zweiter Block dazu – Fristen, die bestimmen, wie lange du zurückhalten kannst und wofür. Dieser Text sortiert beides: was gesetzlich fixiert ist und was du in den Jahren dazwischen dokumentieren solltest, damit die Abrechnung am Schluss nachvollziehbar bleibt.

Wie hoch die Kaution sein darf

Vermieterin legt am Laptop ein neues, separates Kautionskonto an.

Die Obergrenze steht in § 551 Abs. 1 BGB: Die Mietsicherheit darf höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete betragen – ohne die Betriebskosten, die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen sind. Maßgeblich ist damit die Kaltmiete, nicht der Betrag, den deine Mietpartei monatlich überweist. Bei 800 Euro Kaltmiete und 200 Euro Vorauszahlung liegt die Grenze bei 2.400 Euro, nicht bei 3.000 Euro.

Wer darüber hinausgeht, gewinnt nichts. § 551 Abs. 4 BGB erklärt jede Vereinbarung, die zum Nachteil der Mietpartei von den Absätzen 1 bis 3 abweicht, für unwirksam. Der überschießende Teil ist dann kein Sicherungsgut, sondern schlicht Geld, das du zurückzahlen musst – oft Jahre später und mit den Erträgen, die inzwischen aufgelaufen sind.

Die drei Monatsmieten sind eine Obergrenze, kein Richtwert. Du darfst weniger vereinbaren, und in Märkten mit hoher Nachfrage ist die volle Höhe nicht automatisch die klügere Wahl: Sie erhöht die Einstiegshürde und damit die Zahl der Interessenten, die abspringen. Was du vereinbarst, gehört in den Mietvertrag – Betrag, Fälligkeit und Zahlungsweg, sonst diskutierst du beim Einzug über etwas, das schon geklärt sein könnte.

Ratenzahlung – und was gilt, wenn nicht gezahlt wird

Drei beschriftete Ordner – Kaution, Mietvertrag, Übergabeprotokoll – ordentlich abgelegt.

Ist die Sicherheit als Geldsumme vereinbart, hat deine Mietpartei nach § 551 Abs. 2 BGB das Recht, in drei gleichen Raten zu zahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die beiden weiteren zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen. Dieses Recht steht im Gesetz und muss nicht ausgehandelt werden – eine Klausel, die die volle Zahlung vor Schlüsselübergabe verlangt, weicht zum Nachteil der Mietpartei ab und ist nach § 551 Abs. 4 BGB unwirksam.

Praktisch heißt das: Die Kaution ist frühestens mit der dritten Rate vollständig da, also regelmäßig erst im dritten Monat des Mietverhältnisses. Wer das im Kopf hat, plant die Übergabe entspannter und dokumentiert stattdessen sauber, welche Rate wann eingegangen ist.

Bleibt die Zahlung aus, bist du nicht ohne Mittel. § 569 Abs. 2a BGB gibt dir ein Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung, wenn die Mietpartei mit der Sicherheitsleistung in Höhe von zwei Monatsmieten in Verzug ist. Für diese Berechnung bleiben als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesene Betriebskosten außer Betracht. Eine Abhilfefrist oder Abmahnung ist dafür nicht erforderlich – trotzdem ist ein sachlicher Hinweis meist der bessere erste Schritt, weil ein bezahltes Mietverhältnis mehr wert ist als ein gewonnener Streit.

Für den Alltag zählt vor allem, dass du den Stand kennst: Welche Rate ist offen, seit wann, und ist die Zwei-Monats-Schwelle überhaupt erreicht? Ohne festgehaltene Zahlungseingänge lässt sich diese Frage im Ernstfall nicht in Minuten beantworten.

Getrennt anlegen – und verzinsen

§ 551 Abs. 3 BGB verlangt zweierlei, und der zweite Teil geht im Alltag gern unter. Erstens: Du hast eine dir als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Zweitens: Die Anlage muss vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen. Die Trennung ist der Kern – sie hält das Geld dem Zugriff deiner eigenen Gläubiger entzogen und macht später nachvollziehbar, dass es nie vermischt war.

Eine andere Anlageform dürfen die Vertragsparteien vereinbaren; das Gesetz sagt das ausdrücklich. Auch dann bleibt es aber bei der Trennung vom eigenen Vermögen. Ein Unterkonto beim eigenen Girokonto, das im Zweifel demselben Zugriff unterliegt, erfüllt den Zweck nicht – entscheidend ist, dass das Geld erkennbar nicht dir zugeordnet ist.

Der Punkt, der am häufigsten fehlt: Die Erträge stehen der Mietpartei zu und sie erhöhen die Sicherheit. Zinsen wandern also nicht in deine Tasche und auch nicht jährlich zur Mietpartei, sondern wachsen der Kaution zu. Beim Auszug schuldest du deshalb nicht den Einzahlungsbetrag, sondern den Betrag samt aufgelaufener Erträge. Wer das über Jahre nicht mitgeführt hat, rechnet am Ende falsch.

Eine Ausnahme nennt das Gesetz selbst: Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim besteht keine Pflicht, die Sicherheitsleistung zu verzinsen. Für die typische vermietete Wohnung gilt sie.

Was du vom ersten Tag an festhalten solltest

Die Kaution ist der einzige Posten im Mietverhältnis, bei dem du Jahre später einen Kontostand, einen Vertragstext und einen Wohnungszustand gleichzeitig erklären musst. Deshalb entscheidet nicht der Auszug über eine saubere Abrechnung, sondern der Einzug.

In die Akte gehören: der vereinbarte Kautionsbetrag mit Bezug auf die Kaltmiete, das Anlagekonto samt Eröffnungsdatum, jede eingegangene Rate mit Datum und Betrag sowie die Erträge je Jahr. Dazu das Übergabeprotokoll mit Zählerständen, Zustand und Fotos – es ist keine gesetzliche Pflicht, aber die Grundlage, auf die sich beim Auszug fast jede Diskussion stützt.

Über die Laufzeit kommt dazu, was den Zustand verändert: gemeldete Mängel, beauftragte Reparaturen, Rechnungen, Schriftwechsel. Wer diese Spur führt, muss beim Auszug nicht rekonstruieren, ob ein Schaden schon 2023 gemeldet war – er kann es zeigen.

Praktisch bewährt hat sich, all das an der Wohnung zu führen statt am Datum. Eine Ablage nach Eingangsdatum trennt genau die Unterlagen, die am Ende zusammen gebraucht werden. Werterhalt statt Zettelwirtschaft ist hier keine Floskel, sondern der Unterschied zwischen zehn Minuten und einem verlorenen Abend.

Eigentümerwechsel: Die Kaution wechselt mit

Wird die vermietete Wohnung während des laufenden Mietverhältnisses verkauft, tritt die Erwerberseite nach § 566a BGB in die Rechte und Pflichten aus der Mietsicherheit ein. Die Kaution folgt also dem Objekt und nicht der Person, die sie ursprünglich entgegengenommen hat.

Das Gesetz baut aber eine Rückfallebene ein: Kann die Mietpartei die Sicherheit bei Beendigung des Mietverhältnisses von der Erwerberseite nicht erlangen, bleibt der frühere Vermieter zur Rückgewähr verpflichtet. Für dich als verkaufende Seite heißt das, dass ein Verkauf das Thema nicht automatisch beendet.

Daraus folgt eine sehr konkrete Aufgabe beim Übergang: Kautionsbetrag, aufgelaufene Erträge, Kontoverbindung und Zahlungsnachweise gehören dokumentiert an die Erwerberseite übergeben – und zwar so, dass beide Seiten denselben Stand haben. Kaufst du selbst eine vermietete Wohnung, ist das dieselbe Liste, nur aus der anderen Richtung gelesen.

Der gleiche Gedanke gilt bei Wechseln innerhalb des Mietverhältnisses, etwa wenn Mietparteien in einer Wohngemeinschaft ausgetauscht werden. Wer wann welchen Anteil eingezahlt hat, lässt sich nur klären, wenn es beim Einzahlungszeitpunkt festgehalten wurde.

Rückzahlung, Einbehalte und die Fristen dahinter

Eine gesetzliche Frist, bis wann die Kaution zurückgezahlt sein muss, gibt es nicht. Was es gibt, sind Fristen, die den Rahmen setzen – und die solltest du kennen, statt dich auf ein Bauchgefühl zu verlassen.

Die wichtigste ist § 548 Abs. 1 BGB: Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten, gerechnet ab dem Zeitpunkt, in dem du die Mietsache zurückerhältst. Diese Frist ist kurz und läuft unabhängig davon, wann du den Schaden bemerkst. Wer Mängel erst Monate nach Rückgabe aufnimmt, kann bereits zu spät sein.

Der zweite Rahmen betrifft die Betriebskosten. Über § 556 Abs. 3 BGB musst du spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums abrechnen; danach sind Nachforderungen regelmäßig nicht mehr durchsetzbar. Ein Zurückbehalt für eine noch offene Abrechnung hat damit einen absehbaren Endpunkt und sollte der Höhe nach zur erwartbaren Nachzahlung passen, nicht zur gesamten Kaution.

Umgekehrt ist der Rückzahlungsanspruch der Mietpartei ein gewöhnlicher Anspruch: Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt nach § 195 BGB drei Jahre und beginnt nach § 199 Abs. 1 BGB mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und die Mietpartei von den Umständen Kenntnis erlangt hat. Eine unbezahlte Kaution verschwindet also nicht still nach ein paar Monaten.

Für die Abrechnung selbst gilt: Jeder Einbehalt braucht einen konkreten Grund und einen Beleg – Position, Betrag, Nachweis. Fotos, Übergabeprotokoll, Handwerkerrechnung und Schriftwechsel gehören zusammen, weil sie erst gemeinsam nachvollziehbar dokumentieren, worauf sich der Abzug stützt. Was du nicht zurückhalten musst, zahle zügig aus und rechne den Rest transparent ab. Diese Übersicht ist eine Orientierung, keine Rechtsberatung.

Kaution, Vertrag und Nachweise je Wohnung zusammenhalten

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Häufige Fragen

Wie hoch darf die Mietkaution höchstens sein?

Nach § 551 Abs. 1 BGB höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten. Maßgeblich ist also die Kaltmiete. Eine höhere Vereinbarung ist nach § 551 Abs. 4 BGB unwirksam, soweit sie zum Nachteil der Mietpartei abweicht.

Darf die Mietpartei die Kaution in Raten zahlen?

Ja. § 551 Abs. 2 BGB gibt bei einer Geldsumme das Recht auf drei gleiche Raten: Die erste ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die beiden weiteren mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen. Dieses Recht besteht kraft Gesetzes; eine abweichende Klausel zum Nachteil der Mietpartei ist unwirksam.

Muss ich die Kaution verzinsen?

Bei Wohnraum ja. § 551 Abs. 3 BGB verlangt die Anlage bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz; eine andere Anlageform kann vereinbart werden. Die Erträge stehen der Mietpartei zu und erhöhen die Sicherheit. Ausgenommen ist Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim.

Reicht ein Unterkonto auf meinen Namen?

Entscheidend ist die Trennung vom eigenen Vermögen, die § 551 Abs. 3 BGB ausdrücklich verlangt. Ein Konto, das faktisch Teil deines eigenen Vermögens ist, erfüllt diesen Zweck nicht. Üblich ist ein eigenes Kautionskonto, das dem Mietverhältnis zugeordnet ist – wichtig ist, dass die Zuordnung erkennbar und belegbar bleibt.

Wann muss die Kaution nach dem Auszug zurückgezahlt werden?

Eine feste gesetzliche Frist gibt es nicht. Den Rahmen setzen § 548 Abs. 1 BGB mit sechs Monaten Verjährung für Ersatzansprüche ab Rückerhalt der Mietsache und § 556 Abs. 3 BGB mit der Zwölf-Monats-Frist für die Betriebskostenabrechnung. Ein Zurückbehalt sollte der Höhe nach zur erwartbaren Nachzahlung passen, nicht zur ganzen Kaution.

Was passiert mit der Kaution, wenn ich die Wohnung verkaufe?

Nach § 566a BGB tritt die Erwerberseite in die Rechte und Pflichten aus der Sicherheit ein. Kann die Mietpartei die Kaution bei Ende des Mietverhältnisses von der Erwerberseite nicht erlangen, bleibt der frühere Vermieter zur Rückgewähr verpflichtet. Betrag, Erträge und Nachweise gehören deshalb dokumentiert an die Erwerberseite übergeben.

Was kann ich tun, wenn die Kaution nicht gezahlt wird?

§ 569 Abs. 2a BGB erlaubt die außerordentliche fristlose Kündigung, wenn die Mietpartei mit der Sicherheitsleistung in Höhe von zwei Monatsmieten in Verzug ist; als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesene Betriebskosten bleiben bei der Berechnung außer Betracht. Einer Abhilfefrist oder Abmahnung bedarf es dafür nicht.

Quellen

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche, steuerliche oder finanzielle Beratung im Einzelfall.