AfA bei Vermietung: Abschreibungssätze, Kaufpreisaufteilung und die 15-%-Grenze

Stand: 16.08.2026 · 11 Min Lesezeit

Private Vermieterin am Laptop mit einer Abschreibungs-Übersicht (AfA), daneben ein Hausmodell.

Die AfA ist der größte Posten in der Anlage V, den du nie überweist. Sie verteilt die Anschaffungs- oder Herstellungskosten deines Gebäudes über dessen Nutzungsdauer und mindert damit Jahr für Jahr deine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Genau deshalb entscheidet sie mit darüber, ob sich eine Wohnung nach Steuern trägt. Seit 2023 sind gleich mehrere Stellschrauben neu: Der Regelsatz für Neubauten liegt bei 3 Prozent, für Wohngebäude gibt es befristet eine degressive AfA von 5 Prozent, und die Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau wurde ausgeweitet. Dieser Artikel sortiert die Regeln, die für private Vermieter tatsächlich einschlägig sind – mit Paragraf, Prozentsatz und Frist.

Was die AfA ist – und warum sie zu den Werbungskosten zählt

Paar rechnet am Laptop mit Taschenrechner die jährliche Gebäude-AfA aus.

AfA steht für Absetzung für Abnutzung. Dahinter steht ein einfacher Gedanke: Ein Gebäude verbraucht sich über Jahrzehnte, also darfst du seine Anschaffungs- oder Herstellungskosten nicht im Kaufjahr auf einen Schlag geltend machen, sondern verteilt über die Nutzungsdauer. § 7 Abs. 1 Satz 1 EStG formuliert das allgemein für Wirtschaftsgüter, deren Nutzung zur Erzielung von Einkünften sich erfahrungsgemäß auf einen Zeitraum von mehr als einem Jahr erstreckt.

Bei Vermietung wirkt die AfA als Werbungskosten. § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG nennt Absetzungen für Abnutzung, Sonderabschreibungen nach § 7b und erhöhte Absetzungen ausdrücklich als abziehbare Aufwendungen. Sie mindern deine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, obwohl in dem Jahr kein Geld abfließt.

Im ersten Jahr bekommst du nicht den vollen Jahresbetrag. § 7 Abs. 1 Satz 4 EStG rechnet monatsgenau: Der Absetzungsbetrag vermindert sich um jeweils ein Zwölftel für jeden vollen Monat, der der Anschaffung oder Fertigstellung vorangeht. Geht eine Wohnung im September auf dich über, setzt du für dieses Jahr vier Zwölftel des Jahresbetrags an, im Folgejahr dann den vollen Satz.

Gebäude ja, Grund und Boden nein: die Kaufpreisaufteilung

Paar hält ein Tablet mit dem Hinweis „Gebäude-AfA über 50 Jahre“.

Abgeschrieben wird ausschließlich der Gebäudeanteil. Grund und Boden nutzt sich nicht ab und bleibt deshalb außen vor. Die AfA-Bemessungsgrundlage ist also nie der Gesamtkaufpreis – der Unterschied schlägt über die gesamte Abschreibungsdauer durch.

Wie aufgeteilt wird, ist nicht beliebig. Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung, auf die sich die Arbeitshilfe von Bund und Ländern stützt, ist ein Gesamtkaufpreis nicht nach der sogenannten Restwertmethode aufzuteilen, sondern nach dem Verhältnis der Verkehrswerte oder Teilwerte von Grund und Boden einerseits und Gebäude andererseits (BFH-Urteil vom 10. Oktober 2000, IX R 86/97, BStBl II 2001, 183).

Das Bundesfinanzministerium stellt dafür eine Arbeitshilfe bereit. Mit ihr kannst du in einem typisierten Verfahren selbst aufteilen oder eine vorhandene Aufteilung auf Plausibilität prüfen – dieselbe Rechnung, die das Finanzamt anstellt, wenn ihm dein Gebäudeanteil zu hoch vorkommt.

Die Erwerbsnebenkosten – Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Maklerprovision – gehören zu den Anschaffungskosten und werden im selben Verhältnis aufgeteilt wie der Kaufpreis. Nur der auf das Gebäude entfallende Teil erhöht die AfA-Bemessungsgrundlage; der Anteil für Grund und Boden bleibt dauerhaft unberücksichtigt. Wer die Nebenkosten pauschal dem Gebäude zuschlägt, rechnet sich die Abschreibung zu hoch.

Erbst du eine Wohnung oder bekommst sie geschenkt, gibt es keinen Kaufpreis, den man aufteilen könnte – abgeschrieben wird trotzdem weiter. § 11d Abs. 1 Satz 1 EStDV bemisst die AfA bei unentgeltlichem Erwerb nach den Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Rechtsvorgängers, zuzüglich der von dir selbst aufgewendeten Herstellungskosten, und nach dem Prozentsatz, der für den Rechtsvorgänger maßgebend wäre. Satz 2 zieht die Grenze: Möglich sind Absetzungen nur, soweit die von Vorgänger und Nachfolger zusammen vorgenommenen Beträge noch nicht zur vollen Absetzung geführt haben. Die Unterlagen des Vorgängers – Kaufvertrag, Kaufpreisaufteilung, bisherige AfA-Historie – werden damit zu deinen eigenen Unterlagen.

Die linearen Sätze nach § 7 Abs. 4 EStG: 2 %, 2,5 % oder 3 %

Der Normalfall ist die lineare AfA in gleichen Jahresbeträgen. § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 EStG staffelt die Sätze für Gebäude, die nicht zu einem Betriebsvermögen gehören, allein nach dem Fertigstellungszeitpunkt: 3 Prozent bei Fertigstellung nach dem 31. Dezember 2022, 2 Prozent bei Fertigstellung vor dem 1. Januar 2023 und nach dem 31. Dezember 1924, sowie 2,5 Prozent bei Fertigstellung vor dem 1. Januar 1925.

Rechnerisch entspricht das einer typisierten Nutzungsdauer von rund 33 Jahren, 50 Jahren beziehungsweise 40 Jahren. Wichtig ist die Bezugsgröße: Es zählt, wann das Gebäude fertiggestellt wurde, nicht wann du es gekauft hast. Ein 1998 errichtetes Mehrfamilienhaus, das du 2026 erwirbst, bleibt bei 2 Prozent – die 3 Prozent gelten nicht für neu erworbene, sondern für neu errichtete Gebäude.

Von der Typisierung kannst du abweichen, wenn die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer ist. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG erlaubt dann die entsprechend höheren Absetzungen. Der Nachweis liegt bei dir und stützt sich in der Praxis auf ein Gutachten, das den konkreten Zustand des Objekts würdigt; eine bloße Baujahrstabelle reicht dafür nicht.

Degressive AfA: 5 % vom Buchwert für Wohngebäude

Neu und befristet ist die degressive Abschreibung nach § 7 Abs. 5a EStG. Für Wohngebäude, die in einem Mitgliedstaat der EU oder des EWR liegen, kannst du die AfA in fallenden Jahresbeträgen vornehmen: mit einem unveränderlichen Prozentsatz in Höhe von 5 Prozent vom jeweiligen Buchwert. Voraussetzung ist ein Baubeginn nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029.

Der Effekt: Im ersten Jahr sind es 5 Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten, im zweiten Jahr 5 Prozent des verbliebenen Buchwerts, und so weiter – der Abzug wird jedes Jahr kleiner. In den ersten Jahren liegst du damit über den 3 Prozent der linearen AfA, später darunter. Das ist ein Liquiditätsvorteil am Anfang, keine höhere Gesamtabschreibung.

Du bist nicht auf Dauer gebunden. § 7 Abs. 3 Satz 1 EStG lässt den Übergang von der Absetzung in fallenden Jahresbeträgen zur Absetzung in gleichen Jahresbeträgen ausdrücklich zu. Sinnvoll ist der Wechsel in dem Jahr, in dem die lineare AfA vom Restwert den degressiven Betrag übersteigt.

Wer eine Bestandswohnung kauft, hat mit dieser Regel nichts zu tun: Sie zielt auf den Neubau. Kaufst du eine neu errichtete Wohnung, kommt es auf den Baubeginn an – ein Punkt, den du vor Vertragsunterschrift klärst.

Sonderabschreibung nach § 7b EStG – obendrauf, aber mit Bedingungen

Für neue Mietwohnungen gibt es zusätzlich zur regulären AfA die Sonderabschreibung nach § 7b EStG: bis zu 5 Prozent jährlich im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden drei Jahren. In vier Jahren sind so bis zu 20 Prozent zusätzlich absetzbar – neben der linearen oder degressiven AfA, nicht statt ihrer.

Die Bedingungen sind eng. Für Bauanträge oder Bauanzeigen nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029 dürfen die Anschaffungs- oder Herstellungskosten 5.200 Euro je Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen; als Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung sind höchstens 4.000 Euro je Quadratmeter anzusetzen. Für das ältere Zeitfenster – Bauantrag zwischen dem 31. August 2018 und dem 31. Dezember 2022 – lagen die Werte bei 3.000 beziehungsweise 2.000 Euro je Quadratmeter.

Hinzu kommt seit 2023 eine energetische Anforderung: Das Gebäude muss die Kriterien eines Effizienzhauses 40 mit Nachhaltigkeitsklasse erfüllen, nachzuweisen über das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude. Ohne dieses Siegel greift die Förderung nicht, auch wenn alle übrigen Grenzen eingehalten sind.

Und es gibt eine Nachlaufpflicht: Die Wohnung muss zehn Jahre lang der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken dienen. Wird sie früher verkauft oder selbst genutzt, werden die Sonderabschreibungen rückgängig gemacht. Diese Zehnjahresbindung gehört in deine Terminübersicht, nicht nur in den Steuerordner.

Denkmal und Sanierungsgebiet: erhöhte Absetzungen nach § 7i und § 7h EStG

Steht deine Wohnung in einem Baudenkmal, gilt für die Baukosten eine eigene Staffel. § 7i Abs. 1 Satz 1 EStG erlaubt abweichend von § 7 Abs. 4 bis 5a im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren jeweils bis zu 9 Prozent und in den folgenden vier Jahren jeweils bis zu 7 Prozent – über zwölf Jahre also bis zu 100 Prozent. Begünstigt sind allerdings nur die Herstellungskosten für Baumaßnahmen, die nach Art und Umfang zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind. Für das Gebäude selbst bleibt es bei der regulären AfA nach § 7 Abs. 4 EStG.

Zwei Formalien entscheiden darüber, ob daraus etwas wird. Erstens müssen die Baumaßnahmen nach § 7i Abs. 1 Satz 6 EStG in Abstimmung mit der zuständigen Stelle durchgeführt worden sein – die Abstimmung gehört also vor den Auftrag, nicht in die Steuererklärung. Zweitens verlangt § 7i Abs. 2 Satz 1 EStG eine Bescheinigung der nach Landesrecht zuständigen Stelle über die Voraussetzungen und über die Erforderlichkeit der Aufwendungen. Zuschüsse aus öffentlichen Kassen mindern die begünstigten Kosten (Satz 7) und sind in der Bescheinigung auszuweisen; kommen sie erst später, wird die Bescheinigung geändert.

Auch als Käufer einer bereits sanierten Denkmalimmobilie kannst du profitieren: Nach § 7i Abs. 1 Satz 5 EStG gelten die erhöhten Absetzungen im Jahr des Abschlusses der Baumaßnahme und in den folgenden elf Jahren auch für Anschaffungskosten, soweit sie auf Baumaßnahmen entfallen, die erst nach dem rechtswirksamen Abschluss des Kaufvertrags durchgeführt wurden. Was vor dem Vertrag saniert wurde, zählt für diesen Teil nicht mit – der Zeitpunkt im Kaufvertrag ist deshalb kein Detail.

Dieselbe 9-/7-Prozent-Staffel bietet § 7h Abs. 1 EStG für Gebäude in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder städtebaulichen Entwicklungsbereich, dort für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen im Sinne des § 177 des Baugesetzbuchs. Den Nachweis führt hier die Bescheinigung der zuständigen Gemeindebehörde (§ 7h Abs. 2 EStG). Zwei Grenzen stehen daneben: Führen die Maßnahmen zur Herstellung eines neuen Gebäudes, ist die Vorschrift nach § 7h Abs. 1a EStG nicht anwendbar, und Zuschüsse aus Sanierungs- oder Entwicklungsförderungsmitteln mindern die begünstigten Kosten. Für Eigentumswohnungen gilt die Regelung nach § 7h Abs. 3 EStG entsprechend.

Nach Ablauf des Begünstigungszeitraums ist es nicht vorbei: § 7h Abs. 1 Satz 5 EStG rechnet einen verbliebenen Restwert den Herstellungs- oder Anschaffungskosten des Gebäudes hinzu; die weitere AfA bemisst sich einheitlich für das gesamte Gebäude nach diesem Betrag und dem für das Gebäude maßgebenden Prozentsatz. § 7i Abs. 1 Satz 8 EStG erklärt das für Baudenkmale für entsprechend anwendbar. In deiner Unterlagenablage heißt das: Bescheinigung, Abstimmungsnachweis, getrennte Rechnungssummen für die begünstigten Maßnahmen und das Enddatum des Begünstigungszeitraums – das Datum, an dem die Rechnung einmal neu aufgesetzt wird.

Renovierung nach dem Kauf: die 15-%-Grenze des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG

Sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand und nur über die AfA verteilte Herstellungskosten liegen steuerlich weit auseinander – und die Grenze verschiebt sich, wenn du kurz nach dem Kauf renovierst. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG rechnet Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen den Herstellungskosten zu, wenn sie innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes anfallen und ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.

Entscheidend ist das Wort „übersteigen“: Wird die Grenze gerissen, wandern nicht nur die überschießenden Beträge in die AfA, sondern sämtliche Maßnahmen dieses Dreijahreszeitraums. Aus einem Sofortabzug im Jahr der Zahlung wird dann eine Verteilung über die Restnutzungsdauer – bei 2 Prozent über fünf Jahrzehnte.

Zwei Posten sind ausdrücklich ausgenommen: Aufwendungen für Erweiterungen, die ohnehin Herstellungskosten sind, und Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen. Die laufende Wartung der Heizung zählt also nicht mit, das neue Bad und die neuen Fenster schon.

Praktisch heißt das: In den ersten drei Jahren nach dem Kauf brauchst du eine laufende Summe deiner Modernisierungsrechnungen und die 15-Prozent-Marke daneben – sonst merkst du erst bei der Steuererklärung, dass eine vorgezogene Maßnahme die Grenze gekippt hat.

Welche Unterlagen die AfA tragen – und was beim Verkauf passiert

Die AfA läuft über Jahrzehnte, die Belege dafür entstehen einmalig. Zusammengehalten gehören: der Kaufvertrag mit der Kaufpreisaufteilung, die Abrechnungen der Erwerbsnebenkosten, der Nachweis über Fertigstellung oder Baujahr, ein etwaiges Gutachten zur Nutzungsdauer sowie sämtliche Rechnungen späterer Baumaßnahmen mit Datum und Zuordnung zur Wohnung – objektbezogen abgelegt statt nach Jahren sortiert.

Genauso wichtig ist die fortlaufende AfA-Historie: welcher Satz, welche Bemessungsgrundlage, welcher Restbuchwert. Bei degressiver Abschreibung ändert sich der Betrag jedes Jahr, bei einem Wechsel zur linearen AfA die Berechnungsbasis. Werterhalt statt Zettelwirtschaft heißt hier vor allem, den Restbuchwert jederzeit nennen zu können.

Beim Verkauf kommt die AfA zurück. Liegen zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre, ist der Vorgang nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG ein privates Veräußerungsgeschäft. Und § 23 Abs. 3 Satz 4 EStG mindert die Anschaffungs- oder Herstellungskosten um die in Anspruch genommenen Absetzungen für Abnutzung, erhöhten Absetzungen und Sonderabschreibungen. Je mehr du abgeschrieben hast, desto höher fällt der steuerpflichtige Gewinn aus.

Ausgenommen sind Objekte, die zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Für vermietete Wohnungen ist die Zehnjahresfrist deshalb ein Datum, das in dieselbe Übersicht gehört wie die übrigen Objekttermine. Diese Übersicht ist eine Orientierung, keine Rechtsberatung und ersetzt keine steuerliche Einzelfallberatung.

Steuerunterlagen pro Objekt sauber sammeln

ImmoMgmt ordnet Kaufvertrag, Kaufpreisaufteilung, Handwerkerrechnungen und Buchungskategorien direkt der einzelnen Wohnung zu – damit die Zahlen für die Anlage V am Jahresende nachweisbar dokumentiert vorliegen statt verstreut in Ordnern. Für private Vermieter gebaut, nicht für Hausverwaltungen.

Objektakte anlegen

Passende Rechner und Vorlagen

Häufige Fragen

Wie hoch ist die AfA bei einer vermieteten Wohnung?

Der lineare Satz richtet sich nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 EStG allein nach der Fertigstellung des Gebäudes: 3 Prozent bei Fertigstellung nach dem 31.12.2022, 2 Prozent bei Fertigstellung zwischen dem 1.1.1925 und dem 31.12.2022, 2,5 Prozent bei Fertigstellung vor dem 1.1.1925. Dein Kaufdatum ändert daran nichts.

Kann ich Grund und Boden abschreiben?

Nein. Abschreibbar ist nur der Gebäudeanteil, weil sich Grund und Boden nicht abnutzt. Der Gesamtkaufpreis wird deshalb nach dem Verhältnis der Verkehrswerte aufgeteilt – nicht nach der Restwertmethode. Die Erwerbsnebenkosten folgen demselben Schlüssel: Nur ihr Gebäudeanteil erhöht die AfA-Bemessungsgrundlage.

Was ist die degressive AfA und wer kann sie nutzen?

Nach § 7 Abs. 5a EStG kannst du bei Wohngebäuden in der EU oder im EWR mit einem unveränderlichen Satz von 5 Prozent vom jeweiligen Buchwert abschreiben. Voraussetzung ist ein Baubeginn nach dem 30.9.2023 und vor dem 1.10.2029. Für Bestandsimmobilien gilt sie nicht. Der Wechsel zur linearen AfA ist nach § 7 Abs. 3 Satz 1 EStG zulässig.

Was sind anschaffungsnahe Herstellungskosten?

Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung anfallen und netto 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Sie sind dann nicht sofort abziehbar, sondern nur über die AfA. Ausgenommen sind Erweiterungen und Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen.

Kann ich eine kürzere Nutzungsdauer als 50 Jahre ansetzen?

Ja, wenn du sie nachweisen kannst. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG erlaubt die der tatsächlichen Nutzungsdauer entsprechenden höheren Absetzungen, wenn sie unter der typisierten Dauer liegt. In der Praxis braucht es dafür ein Gutachten zum konkreten Objektzustand; das Baujahr allein genügt nicht.

Wie viel AfA bekomme ich im Kaufjahr?

Nur zeitanteilig. Nach § 7 Abs. 1 Satz 4 EStG vermindert sich der Jahresbetrag um ein Zwölftel für jeden vollen Monat vor Anschaffung oder Fertigstellung. Bei einem Übergang von Nutzen und Lasten im September bleiben also vier Zwölftel des Jahresbetrags.

Was passiert mit der AfA, wenn ich die Wohnung verkaufe?

Verkaufst du innerhalb der Zehnjahresfrist des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG, werden die Anschaffungs- oder Herstellungskosten bei der Gewinnermittlung um die in Anspruch genommene AfA, erhöhte Absetzungen und Sonderabschreibungen gemindert (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG). Der steuerpflichtige Gewinn steigt dadurch. Nach Ablauf der zehn Jahre ist der Veräußerungsgewinn nicht steuerbar.

Wie werden Baudenkmale und Gebäude im Sanierungsgebiet abgeschrieben?

Für die begünstigten Baumaßnahmen gilt nach § 7i Abs. 1 EStG (Baudenkmal) und § 7h Abs. 1 EStG (förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet oder städtebaulicher Entwicklungsbereich) im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren jeweils bis zu 9 Prozent, in den folgenden vier Jahren jeweils bis zu 7 Prozent. Voraussetzung ist eine Bescheinigung der zuständigen Stelle beziehungsweise Gemeindebehörde; beim Denkmal müssen die Maßnahmen zusätzlich vorher abgestimmt sein. Das Gebäude selbst wird daneben regulär nach § 7 Abs. 4 EStG abgeschrieben.

Wie läuft die AfA weiter, wenn ich die Wohnung erbe oder geschenkt bekomme?

Nach § 11d Abs. 1 EStDV führst du die AfA des Rechtsvorgängers fort: dessen Anschaffungs- oder Herstellungskosten als Bemessungsgrundlage, dessen Prozentsatz, zuzüglich eigener Herstellungskosten. Abgeschrieben werden kann nur der Teil, der zusammengerechnet noch nicht abgesetzt ist. Ohne die Unterlagen des Vorgängers fehlt dir dafür die Rechengrundlage – sie gehören mit zur Übernahme.

Quellen

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche, steuerliche oder finanzielle Beratung im Einzelfall.